Договор управления многоквартирным домом

Дано:
В многоквартирном доме 40 квартир, 30 квартир из них приватизированы, 2 квартиры из приватизированных имеют по 2 собственника обладающих правом собственности в долях. Общим собранием собственников помещений принято решение заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией. Данное решение собственников не оспаривается.

При этом согласно ч. 1 ст.162 ЖК РФ:
« Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора».

Вопрос:
Сколько экземпляров договоров управления домом должен подписать директор управляющей компании, с которой заключается договор, при соблюдении требований ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ?

Необходимо аргументировать, почему предложенный вариант ответа является юридически приемлемым и практически реализуемым. Для этого необходимо дать разъяснение следующих положений:

1. Отличаются ли договоры, заключаемые с собственниками-потребителями и собственниками-наймодателями?
2. С кого именно и на каком основании взыскивается задолженность, если наниматель проживает по договору социального найма?
3. Можно ли взыскать задолженность по неуплате за ЖКУ и на каком основании с собственников, которые отказались заключить (подписать) договор управления?
4. Будут ли, собственники помещений, заключившие договор, отвечать по обязательствам, взятыми на себя при подписании договора, перед УК, за других жильцов, которые отказались заключить (подписать) договор управления и отказываются платить по тарифам установленным в договоре?
5. Можно ли на одном экземпляре договора поставить подписи всех собственников помещений многоквартирного дома?
6. В каком качестве выступают 49% собственников, если 51% собственников согласились заключить договор с УК и выступают в качестве одной стороны?
7. Кто правомочен ставить подпись на договоре, со стороны 51% собственников жилья, если они выступают в качестве одной стороны?
8. Какие действия должна предпринять управляющая компания, если договор еще не подписан со стороны 51 % собственников, а срок начала предоставления услуг по договору уже наступил?

При подготовке ответа следует учитывать положения действующего законодательства:

1. ст. 3 ФЗ «Об архивном деле в РФ»:
«архивный документ - материальный носитель с зафиксированной на нем информацией, который имеет реквизиты, позволяющие его идентифицировать…»

2. п. 2 ст. 65 ГК РФ:
«2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества».

3. ч. 1 ст. 308 ГК РФ:
«1. В обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц».

4. ч. 3 ст. 308 ГК РФ:
«3. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц)».

За правильное решение задачи Готовы заплатить 5000рублей!

Ответ можно прислать на org@ukmkd.ru
Посмотреть ответы можно на сайте: http://www.ukmkd.ru/answers
Измерение
много аспектов, тож полгода ломал над этим голову, исходя из ЖК РФ, если договора подписаны 51%, то они считаются подписанными всеми собственниками. А так количество договоров по количество собственников, с долевиками надо смотреть их документы.
На одном договоре нельзя расписываться всем собственникам.
Если брать две стороны, т.е. УК и жители, то можно по ст. 161.1 где председатель по доверенности (взятая от каждого собственника отдельно) может заключить договор управления от имени собственников, доверенности можете в своём же УК и заверить.
договора соц. найма также предоставляет администрация, а УК должен быть только договор с администрацией в случае наличия разницы по тарифам и порядка возмещения данной разницы.
По нанимателям у меня лично доверенность от адм-ции, взыскиваю сам с нанимателей, заодно и госпошлину не плачу в суде.
По собственникам без договоров, в ПП РФ 354 имеется понятие конклюдентных действий обозначающих заключение договора, жалко что ешё не вступило в законную силу.
Если нет 51% подписанных договоров, то он считается не заключенным, т.е. на распрастраняет своё действия на стороны.
У кого какие мысли, пишите, интересная тема
Анатолий
Николай, здравствуйте!
1) Договор управления в одном экземпляре надо утвердить общим собранием Собственников дома. После этого каждому собственнику надо заключить именно этот Договор с УК.
1. С наймодателями Договор не заключается - он заключается только с собственником - Администрацией.
2. Администрация - собственник, с них и взыскивается в соотв. с Договором управления, можно через суд.
3. Можно, т.к. решение собственников большинства - закон для всех, в т.ч., кто отказался заключать Договор. Другое дело. что они, кто не подписал Договор, не имеют право с УК требовать выполнения обязательств. А обслуживание общего имущества делается поэтому все должны оплачивать.
4. Договор имеет общий вид, но заключается с каждым отдельно собственником, поэтому на добросовестны собственников неплательщики не должны влиять, если Договором это не предусмотрено.
5. С каждым отдельно, как в ЖК или доверенности от всех на одного человека, заверенные у нотариуса.
6. 49% обязаны подчиниться (как на выборах).
7. Подпись чего и когда?
8. Можно обязать через суд.

2) Должника

3) Действует напрямую на собственника.
Давид
Basily Zakharov 5. С каждым отдельно, как в ЖК или доверенности от всех на одного человека, заверенные у нотариуса.
зачем у нотариуса? если один доверяет другому? нотариально если с одной стороны выступает 2 и более человека. или я что то путаю
Анатолий
Спасибо за ответы!
Еще ответы на эту так сказать "Задачку" есть на http://www.ukmkd.ru/answers.
Измерение
Руслан,
У нотариуса не зависит от количества человек, а от качества. - Тогда точно никто не придерется!
Давид
1. Отличаются ли договоры, заключаемые с собственниками-потребителями и собственниками-наймодателями?

ЖК РФ не содержит таких категорий собственников. Согласно ему есть просто собственники, то есть лица, которые имеют на праве собственности жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме.

2. С кого именно и на каком основании взыскивается задолженность, если наниматель проживает по договору социального найма?

С момента заключения договора социального найма. Статья 153 Жилищного кодекса.

3. Можно ли взыскать задолженность по неуплате за ЖКУ и на каком основании с собственников, которые отказались заключить (подписать) договор управления?

Статьи 44- 48 ЖК РФ, статья 162 ЖК РФ. Можно.

4. Будут ли, собственники помещений, заключившие договор, отвечать по обязательствам, взятыми на себя при подписании договора, перед УК, за других жильцов, которые отказались заключить (подписать) договор управления и отказываются платить по тарифам установленным в договоре?

По договорам управления собственники несут ответственность перед управляющей организацией за себя и членов своей семьи (список согласно ЖК РФ - жена, дети, родители). Коллективной ответственности собственников не предусмотрено. Если отказываются оплачивать по установленным в договоре, утвержденном общим собранием собственников помещений, тарифу - статьи 44 - 48 ЖК РФ, часть 7 статьи 156 ЖК РФ, статья 162 ЖК РФ.

5. Можно ли на одном экземпляре договора поставить подписи всех собственников помещений многоквартирного дома?

Фактически - так делают. Из смысла статьи 162 ЖК РФ - нет, так нельзя, с каждым собственником индивидуальный договор.

6. В каком качестве выступают 49% собственников, если 51% собственников согласились заключить договор с УК и выступают в качестве одной стороны?

Все собственники помещений в многоквартирном доме являются стороной договора. Решение общего собрания собственников помещений обязательно для всех собственников.

7. Кто правомочен ставить подпись на договоре, со стороны 51% собственников жилья, если они выступают в качестве одной стороны?

Председатель Совета многоквартирного дома на основании доверенностей, выданных собственниками. В противном случае, каждый подписывает договор самостоятельно.

8. Какие действия должна предпринять управляющая компания, если договор еще не подписан со стороны 51 % собственников, а срок начала предоставления услуг по договору уже наступил?

Приступает к управлению многоквартирным домом.
Денис

Ответы на вопросы:

Граждане! Что делать с ЖЭКами?
попробуйте отказаться :)

Согласно плану, гипер маркеты и базы отняли...
По твоему рынки это лучшее из лучшего??

Как важна управляющая компания и могут ли жильцы...
Будете сами дыры варить и гайки крутить. Посмотрю как у вас будет это получаться. По моему так плохо будет получаться.

Как правильно должны рассчитывать доплату за...
Давайте разбираться: 1. В многоквартирном доме управление им берет на себя либо ТСЖ, либо управляющая компания, либо собственники сами рулят, заключая договоры с ресурсоснабжающими организациями...

Протекает крыша
Обратись в бесплатную юридическую консультацию вот на этом сайте urid-consult.ru/ Просто заполни форму и тебе перезвонят и проконсультируют что делать и куда жаловаться!мне помогли!!!

 
 
Яндекс.Метрика